为什么新山房产是马来西亚买家的市场

概要

SkyOne的入门单位依法是马来西亚人优先的市场。外国人一般不能购买柔佛价格低于RM100万的分层住宅，因此SkyOne起价约RM628,000的单位由本地买家优先购买。
您缴的是累进式1–4%的产权转让（MOT）印花税，而非外国人的统一8%。以RM628,000的单位计算，约为RM10,590——若按8%则为RM44,240。
无须州政府批准，也没有3%的柔佛批准费——两者仅适用于外国买家。
以本地人身份贷款：首套及第二套房可贷高达九成、可动用EPF/KWSP购房提款，并享首套房印花税豁免。
公民自第六年起0%产业盈利税（RPGT）——外国人则永远不会低于10%。
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以下数据反映2026年6月生效的规定（资料于2026年6月17日查阅）。税率、门槛与计划会变动——在签约前请向您的律师、银行家及相关主管机构确认最新情况。

RM100万规定，一句话说清

外国人——包括新加坡人——一般不能购买柔佛价格低于RM100万的分层住宅（少数指定区域如美迪尼除外）。多数报道把这写成对外国买家的限制。反过来看，这正是马来西亚人最大的优势：最具价值、紧邻RTS的房源——即低于RM100万的单位——依法由本地人优先购买。SkyOne的入门及中端单位起价约RM628,000，远低于该门槛，这正是项目主体属于马来西亚买家市场、而非外国投资者市场的原因。

至于外国人以RM100万或以上购房的特定情况，我们另有一份以外国人视角撰写的明细——详见《在新山买房的真实成本（外国买家指南）》作对照。本文针对的是以马来西亚人身份购房。

马来西亚人不必缴的

累进式MOT印花税——1%至4%，而非统一8%

产权转让（MOT）印花税是将房产登记到您名下时所缴的税。马来西亚公民及永久居民按累进税率缴纳：首RM10万为1%，RM100,001至RM50万为2%，RM500,001至RM100万为3%，超过RM100万为4%。相比之下，非公民自2026年1月1日起（根据2026年财政预算案）须缴统一8%。

以一套RM628,000的SkyOne单位计算，马来西亚人的MOT约为RM10,590（RM1,000 + RM8,000 + RM1,590）——实际税率不到2%。若以外国人税率套用于同一房价则为RM44,240。事实上外国人根本无法以此价格购买，但此对比显示本地税基轻得多。官方印花税规定请见内陆税收局（LHDN）。

没有8%外国人附加税，没有3%柔佛批准费

两项让外国买家负担沉重的成本，对马来西亚人根本不适用：上述非公民统一8%印花税，以及自2025年7月1日起对外国人向发展商购房征收的柔佛州批准费3%（最低RM30,000）。本地买家两者都不缴——只缴累进式MOT、贷款印花税（贷款额的0.5%）及标准律师费。

外国人要走、您可跳过的一步：州政府批准

外国人无法直接完成交易。他们必须取得州政府批准方能取得地契——这项申请会增加时间、成本（上述3%柔佛费）及审批风险，因为达到价格门槛并不保证获批。马来西亚公民则完全跳过这一步。实际上这意味着从订房到拿钥匙的路径更快、更确定，也少了一个可能让交易告吹的环节。

以本地人身份融资

马来西亚人的贷款条件也更优。要点如下：

更高的贷款成数。马来西亚国家银行（Bank Negara）对融资设上限：首套及第二套房贷可达90%，第三套及以后降至70%。LTV措施详见马来西亚国家银行。RM628,000单位获九成贷款意味着首付约RM55,300，而非七成时的约RM166,000。
EPF/KWSP购房提款。会员可从Akaun Sejahtera（即EPF于2024年5月11日账户重组后的原第二户头）提款，依《EPF法令》协助支付购房款。细则与限额见KWSP（EPF）官网。
首套房印花税豁免。首次购房的马来西亚人，凡买卖合约（SPA）于2026年1月1日至2027年12月31日间签订，可就价格不超过RM500,000的房产享MOT及贷款协议印花税全额豁免。请注意上限：SkyOne约RM628,000的入门单位略高于RM500,000，故在依赖此豁免前，请确认具体单位价格及当前资格。

若您以新加坡元收入、却以马来西亚公民身份购房，便能在以新元薪资偿还令吉贷款的同时，保有以上全部本地优势。贷款、LTV与EPF的完整说明，请见《马来西亚人如何为新山房产融资》，并到供款计算器算清数字。

退出优势：第六年起0%产业盈利税

产业盈利税（RPGT）按您出售时的盈利征收，而非全部售价。马来西亚公民及永久居民的税率按持有期递减：

第1–3年：30%
第4年：15%
第5年：5%
第6年起：0%

因此，持有满五个完整年度的公民完全无须缴付RPGT。相比之下，外国人五年内缴30%、其后缴10%——永远无法降至零。公民另可就出售自住私宅享一次性终身豁免。最新税率由内陆税收局（LHDN）公布。对本地人的实际启示是：对紧邻RTS的永久地契单位持有六年或以上，便能免税地保留全部增值。

实例对比：一套RM628,000单位，本地人 vs 外国人

MOT印花税——马来西亚人：约RM10,590（累进1–4%）；外国人：若按统一8%则为RM44,240
州批准费——马来西亚人：无；外国人：3%（最低RM30,000）
州政府批准环节——马来西亚人：无须；外国人：须办
能否购买这套RM628,000单位？——马来西亚人：可以；外国人：不可（低于RM100万门槛）
持有六年后的RPGT——马来西亚人：0%；外国人：10%

规律一致：面对同一批低于RM100万的房源，马来西亚人入场缴得更少、完成时少一步、退出时留得更多。

为什么最靠近、本地定价的房源才是关键

上述优势适用于任何低于RM100万的柔佛房产。真正关键的是您把这些优势用在哪一套单位上。SkyOne属永久地契——在紧邻RTS的房源中实属罕见——并距Bukit Chagar RTS车站约300米（步行五分钟），RTS Link预定于2027年初通车。永久地契意味着在长期、税务高效的持有期内不会有租期递减的问题；而真正的步行距离正是邻近溢价的根基。无论自住或本地投资，双钥匙与三钥匙户型都让您住一间、出租另一间，或让两代人同住于一份地契之下。详见双用途房产的投资逻辑及完整的SkyOne项目详情。

常见问答

是否有土著（Bumiputera）折扣或固打？

土著固打分配与折扣因州属及项目而异。在适用之处，这是马来西亚人额外的优势；由于情况各异，请就具体单位向发展商确认。

我可以出租吗？

可以。作为本地业主，您可将单位出租，包括租给RTS预期将壮大的跨境租客群。租金盈利须按所得纳税；评估净回报时请计入管理费、地税与门牌税。

第二套或第三套房又如何？

首套及第二套房贷仍可达九成；第三套及以后的贷款上限为七成，故首付会提高。累进式印花税及公民RPGT时间表依然适用。

结语

RM100万门槛通常被写成一道屏障。对马来西亚人而言恰恰相反——它把最具价值、紧邻RTS的永久地契房源留给本地买家，让他们以更低的印花税购入、无须州批准、获得更高融资，并自第六年起免税退出。把这些优势用在您能买到的、最靠近车站的永久地契单位上，估算您的每月供款，并联系我们获取SkyOne具体单位的成本明细。

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