2026年在新山买房的真实成本（外国买家指南）

概要

预算应比房价高出约10–13%。对于贷款购房的外国买家而言，柔佛房产的交易成本如今约占房价的一成，且需在首付之外另行准备。
2026年印花税大幅上调。自2026年1月1日起，非公民须缴纳统一8%的产权转让（MOT）印花税，较此前的4%翻了一倍。
柔佛批准费2025年上调。自2025年7月1日起，外国人向发展商购房须缴纳3%的州政府批准费（最低RM30,000）。
设有最低房价门槛。外国人在柔佛购买分层住宅，价格一般须达到RM100万或以上。
退出税（RPGT）。外国人在前五年内出售须缴30%盈利税，第六年起为10%。
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以下数据反映2026年年中生效的规定。税率会变动——在签约前，请向您的律师及相关主管机构确认最新情况。

为什么"房价"只是故事的一部分

广告上的醒目数字是房价，而非购房成本。算上印花税、州批准、律师费，以及日后退出时的资本利得税，外国买家在新山购房应为房价之上的一层成本做好规划。2025至2026年的两项规定变动让这层成本明显加重，因此旧的指南会低估您今天的实际支出。以下是逐项说明的最新情况。

购房时的前期成本

1. 产权转让印花税——外国人的最大一笔

产权转让（MOT）印花税是将房产登记到您名下时所缴的税。根据2026年财政预算案，非公民及外资公司自2026年1月1日起购买住宅须缴纳统一8%的房价——较2024–2025年的4%统一税率翻倍。（马来西亚公民和永久居民则按累进税率：首RM10万为1%，至RM50万为2%，至RM100万为3%，超出部分为4%。）以RM100万的单位计算，外国买家的8%即为RM80,000。

2. 柔佛州批准费

外国人取得地契需要州政府批准，柔佛对此收费。自2025年7月1日起，外国个人向发展商购房须缴房价的3%，或最低RM30,000，以较高者为准（由2014年以来的2%上调）。以RM100万的单位计算即为RM30,000。

3. 律师费（买卖合约）

买卖合约（SPA）的转名律师费按法定《律师酬金令》收费：约为首RM50万的1.25%、其后部分的1%，另加8%服务税及杂费。以RM100万计，税前杂费前约为RM11,250。

4. 贷款印花税及贷款律师费（如有贷款）

如您办理房贷，贷款协议印花税为贷款额的0.5%，另有一套按类似标准计算的律师费。以RM70万贷款计，印花税为RM3,500，律师费约RM8,250。

5. 估价及杂费

较小的项目——银行估价、查册与登记费及杂费——通常合计数千令吉。

外国买家必须知道的最低房价规定

柔佛对外国人购买大多数分层住宅设有RM100万的门槛（指定区域的有地房产更高）。这对任何项目都很关键：虽然SkyOne单位起价约RM628,000——本地买家可购——但外国买家须选择达到RM100万门槛的单位类型。在支付订金前，请务必与发展商及律师确认哪些具体单位符合资格，以及是否适用任何特定区域的豁免。

实例：外国人购买RM100万单位（贷款七成）

产权转让印花税（8%）：RM80,000
柔佛批准费（3%）：RM30,000
买卖合约律师费（约）：RM11,250
贷款印花税（RM70万的0.5%）：RM3,500
贷款律师费（约）：RM8,250
估价及杂费（约）：RM3,000
交易成本合计约RM136,000——约为房价的13%，且在首付之外。

近期两项变动——8%印花税与3%批准费——构成了其中的大部分。使用供款计算器了解贷款部分如何换算为每月供款。

持有期间的成本

持续成本不高但真实存在：每月的管理费与储备金（按单位面积计）、缴付州政府的年度地税（cukai tanah），以及缴付地方议会的门牌税（cukai pintu）。若用于出租，还须计入租金盈利的所得税。

退出成本：出售时的产业盈利税（RPGT）

产业盈利税按您的应课税盈利（售价减去购入价及可扣除费用）征收，而非全部售价。外国人的税率为五年内出售30%，第六年起为10%——且与公民不同，外国人永远无法降至0%。可享RM10,000或盈利10%（以较高者为准）的自动豁免。官方税率请见内陆税收局（LHDN）。实际启示是：新山房产更适合中长期持有，由RTS带动的增值将超过一次性的10%退出税。

与在新加坡购房相比

对比很重要。外国人在新加坡购买住宅，须在基本印花税之外另缴60%的额外买家印花税（ABSD）。相较之下，柔佛的8%印花税加3%批准费——即便经过2025–2026年的上调——仍使跨境入场成本相对较低，这正是新柔走廊对投资者持续具吸引力的重要原因。

结语

对2026年的外国买家而言，请为交易成本预留约房价的10–13%，计划满足RM100万的最低门槛，并以中期持有让RPGT的数学对您有利。算清您的数字，然后估算每月供款——并联系我们，获取针对SkyOne具体单位的个性化成本明细。

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