外国人购买新山房产完全指南（2026年）

概要

外国人可购买大多数分层住宅——公寓及服务式公寓——但不得购买马来保留地、土著配额单位或政府廉价房。
柔佛州对大多数外国买家的最低房价为RM100万（豁免区域如美迪尼伊斯干达除外）。
每宗外国人购房均须获得州政府批准——马来西亚公民无需此步骤，由您委托的律师在签署买卖合约后代为申办。
预算交易成本约为房价的10–13%：8%统一印花税（自2026年1月1日起）、3%柔佛州批准费（自2025年7月1日起）及律师费。详见完整成本明细 →
退出税（RPGT）：五年内出售盈利征30%，第六年起征10%——外国人无零税率档次。
购置房产不授予马来西亚永久居留权。MM2H是独立的长期签证计划。
估算每月供款 →

以上规定已依据2026年6月的现行资料核实。税率与门槛随时可能调整——签约前请务必向律师及相关主管机构确认最新情况。

外国人可以在马来西亚购买房产吗？

可以——马来西亚在既定框架内对外国买家开放。根据《国家土地法典》及各州指南，非公民可以以个人名义拥有住宅物业，前提是满足相应的资格条件并获得州政府批准。您无需持有居留权、MM2H签证，或与马来西亚人结婚才能购房。您所需要做的是：选择合适的房产类型、达到最低房价门槛，并准确预算那些不会出现在房源广告上的各项费用。

外国人可以——以及不可以——购买什么

一般允许购买：分层地契住宅（公寓、服务式公寓、SOHO/SOVO单位）、商业房产，以及各州允许的有限情况下的有地住宅。

受限或禁止购买：

马来保留地——依《马来保留地法令》公告的土地，仅限马来人拥有。
土著配额单位——大多数发展项目中有一定比例的单位专供土著买家，外国人及非土著马来西亚人均不得购买。
廉价及中低价房屋——政府指定的可负担住房计划（通常低于RM30万）仅限马来西亚公民购买。
农业用地——外国人拥有通常须经特别政府批准。

主要发展商推出的新楼公寓及服务式公寓——包括武吉查卡SkyOne——完全属于允许购买的类别，前提是满足最低房价规定。

最低房价规定

马来西亚各州均对外国买家设有最低房价门槛。在柔佛州，大多数外国人购买分层或有地住宅的门槛为RM100万——已依据2026年6月的州政府指南确认（来源：PropCashflow.my各州对比表，2026年6月访问；iProperty.com.my外国买家指南，2026年6月访问）。

一个重要豁免：在美迪尼伊斯干达区（伊斯干达公主城）直接向发展商购买新楼分层单位，无最低房价限制——但此豁免不适用于武吉查卡或新山市中心区域。

SkyOne单位起价约RM628,000——本地买家可以购买的价格区间。外国买家须选择价格达到RM100万或以上的单位类型。支付订金前，请向发展商及律师确认哪些具体单位符合资格。

永久地契与租赁地契——地契对外国人的重要性

马来西亚房产分两种地契：永久地契（永久所有权）和租赁地契（通常为99年期限，到期后土地归还州政府，除非续约）。外国买家均可购买两种地契的房产，须符合州政府批准及最低房价要求。

永久地契对海外投资者有三个实际优势：

无到期风险。您永久持有地契——无需担忧租约倒计时侵蚀价值或影响长期规划。
更强的转售优势。永久地契在价格和流动性上均优于同类租赁地契物业，尤其对SkyOne所面向的跨境买家群体而言。
融资更便利。马来西亚银行通常对永久地契抵押品采用更简便的贷款条款。

新山市中心——尤其是RTS站点附近——的永久地契住宅供应有限。武吉查卡SkyOne为永久地契，这是其在投资考量中的核心差异化优势之一，加上距RTS站步行仅300米。

州政府批准：公民无需经历的这一步

根据《国家土地法典》，每位在马来西亚购买房产的外国人，在地契登记至其名下前，必须获得州政府批准。这是一项程序性要求——并非随意拒绝的酌情审批——但确实是一个需要时间和费用的真实步骤。

实际操作中，您委托的律师会在签署买卖合约（SPA）后代您提交申请。所需时间因州而异，也取决于当时的审批进度；在柔佛州，建议以数个月为工作预算，并向律师确认当前处理时间。未能获得批准的外国买家将无法获得地契——这正是委托合格的马来西亚产权转名律师不可省略的原因。

申请批准亦须缴费。自2025年7月1日起，外国个人向发展商购房，柔佛州收取房价的3%，最低RM30,000，以较高者为准。这是一项不容忽视的成本，旧版指南可能未曾提及。完整逐项明细请参阅购房真实成本文章。

购房费用快速概览

2026年外国买家在柔佛购房的交易成本，通常为房价之上约10–13%（在首付之外）。主要项目：

产权转让印花税：8%——非公民统一税率，自2026年1月1日起
柔佛批准费：3%——最低RM30,000，自2025年7月1日起
买卖合约律师费：约首RM50万的1.25%，超出部分约1%，另加服务税及杂费
贷款印花税及贷款律师费（如有融资）

退出时，五年内出售应缴盈利的30% RPGT，第六年起为10%。外国人无零税率档次——不同于马来西亚公民可在第六年起降至0%。最新官方税率请参见LHDN产业盈利税税率表。如需详细实例及完整费用明细，请阅读购买新山房产的真实成本。如需估算每月贷款供款，使用供款计算器。

购房流程概览

外国买家在柔佛购房的主要步骤：

资格核查——确认单位满足RM100万最低要求，且不属于受限类别
订金——通常为房价的2–3%，预订时支付
买卖合约（SPA）——在规定期限内签署，通常为订金后14–21天
州政府批准申请——律师在SPA签署后代为申办
融资（如适用）——与批准申请同步进行贷款审批及文件准备
盖章、产权转让及交割——尾款付清，地契于地政局完成转名登记

SkyOne预计2030年11月竣工，购房款按建筑进度里程碑分期支付，而非竣工时一次性付清。

外国人贷款融资

外国买家可向马来西亚本地银行申请房屋贷款，须接受标准的信贷评估及收入文件审核。外国人可获批的实际贷款成数通常低于公民，且并非所有马来西亚银行都积极向非居民外国买家放贷——建议向发展商推荐的融资机构确认条款。新元（SGD）收入通常获得认可；以马来西亚令吉（MYR）借贷对应新元收入的汇率考量，是重要的财务规划因素。了解如何构建跨境投资，请参阅双用途房产智慧投资，并在此试算供款数字。

常见问题解答

购买房产能获得马来西亚永久居留权吗？

不能。仅凭房产所有权不授予马来西亚永居或任何居留资格。马来西亚第二家园（MM2H）计划提供长期多次入境社交签注（非永居身份），有独立的财务要求，与购房行为无关。截至2026年年中，马来西亚没有通过房地产获得“黄金签证”的途径。

可以出租房产吗？

可以。地契转至您名下后，您可以自由将房产出租给租户——无论短租或长租——须遵守地方议会规定及公寓管理规则（部分楼宇限制短租平台）。租金收入须缴纳马来西亚所得税；非居民房东通常按统一税率评估。SkyOne的双钥匙及三钥匙户型专为“自住一套、出租一套”模式而设计，以单次购房实现最大租金回报。

可以将房产转售给马来西亚本地买家吗？

可以。您可以将房产出售给任何买家——本地或外国——以市场价格成交。马来西亚公民在二手市场购入您的单位，不受外国买家RM100万门槛约束（该门槛仅针对外国购买方，而非卖方）。作为卖方，您的应课税盈利须按出售时适用税率缴纳RPGT，律师将协助处理地契转名及LHDN申报。

总结

相比许多市场，马来西亚的外国人购房框架确实相当开放：您可以持有永久地契、永久拥有、出租及转售——无需签证或居留要求。入场成本是真实存在的（进场约10–13%，退场缴RPGT），但透明且可规划。RM100万柔佛门槛、州政府批准要求及2025年后成本的上调，是旧版指南往往遗漏的关键信息。现在您已掌握完整情况。如需了解哪些SkyOne单位满足RM100万外国买家门槛，并探索兼顾自住与出租的双钥匙户型，请访问SkyOne项目页面，或通过WhatsApp联系我们获取具体单位的个性化成本明细。

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