大马人在新山买房成本：实付多少（2026）

摘要

交易成本约为房价的4-5%，而非10%以上。大马公民在新山买房，缴的税费远低于外国人：没有8%的额外印花税，也没有州政府同意费。
你的印花税是分级累进的，不是单一税率。公民按首100,000令吉的1%、至500,000的部分2%、至100万的3%、超过部分4%缴纳；外国人则一律8%。
首套户50万以下？印花税全免。首购全额豁免延长至2027年12月31日，但上限为500,000令吉，约62.8万令吉的SkyOne单位超出这条线。
持有满五年再卖，增值收益归你。公民的产业盈利税（RPGT）从第六年起降为0%，另有一生一次的自住房豁免。
你永远不用付的：外国人才需缴的柔佛3%同意费，以及100万令吉的最低购房门槛。
算一算你的每月供款 →

房价之上，到底还加了什么

你看中一套62.8万令吉的单位，首期也备好了。那从预订到交钥，还有多少钱会离开你的账户？对大马人来说，比大多数人想象的少。让外国买家得多备房价10-13%的两项成本——一律8%的印花税和柔佛3%的同意费——都与你无关。去掉这两项，本地买家的全部交易成本更接近房价的4-5%。以下按你缴费的顺序，逐项列出。

购买时的前期成本

1. 产权转移（MOT）印花税，对你有利

产权转移备忘录（MOT）的印花税，是把产业登记到你名下的费用。大马公民与永久居民按内陆税收局（LHDN）（于2026年7月20日查阅）的分级税率缴纳：首100,000令吉收取1%，接下来400,000收取2%，再接下来500,000收取3%，超过100万的部分4%。每一档按各自的税率计算，所以一套62.8万令吉的单位，你付RM1,000 + RM8,000 + RM3,840 = RM12,840，而不是整数的3%。非公民从2026年1月1日起一律缴8%，同一套单位就是RM50,240。

2. 首购豁免，以及它在哪里封顶

如果这是你的第一套产业，政府会将MOT与贷款协议的印花税全额豁免，但仅限500,000令吉以内。这一窗口已在2026年预算案中延长至2027年12月31日。首套房价在500,000令吉或以下，两项印花税都是0。超过500,000就没有任何部分减免，所以约62.8万令吉的SkyOne单位要缴全额。如果你在考虑买一套更小、能压在上限以下的入门单位，不妨先把首购计划与豁免看个通透再决定。

3. 贷款协议印花税

若你贷款买房，贷款协议自带印花税：一律为贷款额的0.5%。以90%贷款即RM565,200计，就是RM2,826。房价压在500,000以下的首购者，这一项也获豁免。

4. 律师费

你需为买卖合同（SPA）支付律师费，贷款文件另算一笔。两者都按2023年律师报酬令（SRO 2023）（于2026年7月20日查阅）的监管收费表：首500,000令吉收取1.25%，接下来700万收取1%，另加8%服务税。一套62.8万令吉的SPA，税前约RM7,530。很多买家错过的一笔省：向持照发展商购买，可享高达50%的律师费折扣，几乎能把这笔费用减半。

大马人不用付的

有两项成本只落在外国买家头上，完全跳过你：

无需付柔佛3%同意费。自2025年7月1日起，外国人在柔佛买房需缴房价3%的州政府批准费，最低RM30,000。公民在这一项上分文不付。
无需付外国人印花税附加。非公民自2026年1月1日起一律8%的MOT税率，是本地买家最高仅至4%的一倍。
无100万令吉门槛，也无需州政府同意。外国人只能购买柔佛100万令吉及以上的分层产业，还要等一至三个月的州政府同意。你不限价格均可购买，且无同意步骤——这正是SkyOne低于100万令吉的单位属于本地市场的原因。外国买家的完整成本，可参阅外国人在新山买房的真实成本。

持有期间的成本

一旦拿到产权，有三项经常性费用：

管理费与偿债基金，按建筑面积计算的每月服务费，由管理层向你收取，用于保安、清洁、电梯与公共设施。费率按项目而定；做预算前请向发展商确认SkyOne的具体数字。
地税（cukai tanah），每年向柔佛州政府缴纳的土地税，分层单位金额不大。
门牌税（cukai pintu），由地方市议会按产业年值每半年收取一次。

退出成本：公民的RPGT

当你获利出售时，需缴产业盈利税（RPGT），而公民的税阶鼓励长期持有。根据内陆税收局（LHDN）（于2026年7月20日查阅），税率随持有年限递减：

前三年内出售：收益的30%。
第四年：20%。
第五年：15%。
第六年起：0%。持有超过满五年的公民，无需缴RPGT。

另有两项减免叠加：对一套自住住宅出售的一生一次豁免，以及RM10,000或收益10%（取较高者）的自动豁免。相比之下，外国人前五年缴30%，之后10%，没有零税区间。

实例演算：以本地买家身份贷款买RM628,000

以SkyOne入门单位RM628,000、配90%贷款（RM565,200）为例。若你已拥有一套房，享不到首购豁免，前期成本大致如下：

MOT印花税（分级）：RM12,840
贷款协议印花税（0.5%）：RM2,826
SPA与贷款律师费（SRO 2023收费表，未计发展商折扣，含8%服务税）：约RM15,600；若适用发展商高达50%的折扣，则约为一半

加总，首期之外的交易成本约为RM23,000至RM31,000，视律师费折扣而定，相当于房价的4-5%。同价单位若由外国人购买，要再加8%印花税与3%同意费，接近10-13%。把你自己的数字输入分期计算器，就能把首期与每月供款和这些一次性费用放在一起看。

本地人与外国人，一目了然

这道差距，就是以本地人身份买房的全部理由：

印花税：你是分级1-4%，外国人是一律8%。
州征费：你无，外国人是房价3%、最低RM30,000。
最低价格：你无限制，外国人有100万令吉门槛。
满五年后的退出税：你0%，外国人10%。

镜像般的对比数字，见外国人的成本明细；要了解支撑这些成本的贷款怎么算，可看大马人如何为新山房产融资。

算出你自己的数字

打开分期计算器，输入RM628,000与你的首期，把每月供款与上述前期成本放在一起看；然后在WhatsApp上联系我们，获取你想要的户型的专属成本明细。

Navigation