新山买房流程：马来西亚人分步购房指南

概要

• 六个步骤，按顺序进行：预订单位、签买卖合约、办理贷款、缴印花税、按进度分期付款、领钥匙。
• 你能省去一个外国人无法跳过的步骤。马来西亚公民取得地契无需州政府批准——这是本地买家买得更快的最大原因。
• 从预订到签约很快。通常在支付订金后14天内签署买卖合约（SPA），签约时支付10%。
• 在建单位分阶段付款，随施工进度支付，而非一次付清，款项存入发展商受监管的房屋发展账户。
• 公民的印花税按累进税率计算，而非外国人的统一8%：一套RM628,000的单位约为RM12,840。
• 先估算你的每月供款 →

你已经比外国买家领先一步

外国人在柔佛购房须等待州政府批准、跨过RM100万的最低房价门槛，并缴纳统一8%的印花税。马来西亚公民这些都不必。以本地身份购房，流程更短、成本更低——剩下的只是搞清楚每一步的顺序。以下就是从第一次看房到钥匙到手的全过程。

预订之前：先落实三件事

1. 清楚你的预算和贷款上限。银行为马来西亚人的首套或第二套房提供高达九成的贷款，因此你的现金支出是约一成的首付加上交易成本。看中单位之前先算好月供——马来西亚人如何为新山房产融资讲解贷款成数，供款计算器能把房价换算成每月数字。
2. 查看你的公积金（EPF）。55岁以下会员可从第二户头（Akaun Sejahtera）提款买房——首套房可提取RM250,000或户头余额，以较低者为准。详见公积金局购房提款规定。
3. 确认首购族印花税豁免。首次购房的马来西亚人，购买RM500,000以下的住宅，产权转让与贷款合约的印花税全免，已延长至2027年12月31日（2026年财政预算案，《星报》）。超过RM500,000则按完整累进税率计算，因此大多数市中心单位——包括SkyOne约RM628,000的起价单位——都刚好落在免税区间之外。在假设它免税之前，值得先弄清楚。

从预订到钥匙：按顺序的六个步骤

1. 预订单位并支付订金。你选定单位、签署预订表格，并支付订金——通常为房价的2%–3%，由发展商设定。务必索取书面收据，并确认若贷款被拒，订金将如何处理。
2. 签署买卖合约（SPA）。新盘采用法定的分层住宅合约（附表H）。通常在预订后14天内签约，并在签约时支付房价的10%（订金计入其中）。合约由发展商的律师拟备，你也可自行委任律师审阅。
3. 申请贷款并提交文件。提交房贷申请，附上工资单、公积金结单、银行结单及买卖合约。若使用公积金储蓄，此时办理第二户头提款。获批后签署贷款合约。
4. 为产权转让和贷款缴印花税。印花税让产权转让合法生效。公民按累进税率缴纳——首RM10万为1%，至RM50万为2%，至RM100万为3%，超出部分为4%（iProperty，2026）——因此一套RM628,000的单位约为RM12,840，而非外国人统一8%所需的RM50,240。贷款合约按统一0.5%缴税。符合资格者可在此申请首购族豁免。
5. 按进度分期付款（在建单位）。你无需一次付清尾款。根据附表H，你随楼宇建造进度分阶段付款——地基、结构、墙体等——每笔款项都进入发展商受监管的房屋发展账户，而非发展商的口袋。发展商须在买卖合约签署后36个月内竣工，否则须向你支付逾期交付赔偿。若你办了贷款，银行同样按阶段放款，你只需为已提取的部分供款。
6. 接收空置管有权，领取钥匙。竣工时，发展商连同适合入住的证明书，将单位以空置管有权移交予你。随后是缺陷保修期，其间发展商会修复你反映的问题。钥匙归你所有。

你能省去的步骤：无需州政府批准

非公民在州政府批准购房之前，无法取得柔佛房产的地契——这一等就是数月，在柔佛还要额外缴纳3%的批准费。马来西亚公民则完全跳过这一步。没有批准申请、没有征费，也没有RM100万的最低房价门槛。这正是同一套单位对本地买家而言不只是更便宜——转手也更快。

现房与在建：付款方式的差别

若你购买现房，先付一成首付，其余九成在产权转让完成时一次结清——几周内即可。若你购买在建单位，例如新的SkyOne单位，那九成会按上述进度表分摊于整个建造期，楼宇竣工时你才领钥匙。SkyOne为永久地契，起价约RM628,000，距2027年初通车的武吉查卡RTS站300米，备案竣工日期为2030年11月——因此今天入手的买家走的是进度分期的路径，而非一次付清。

整个流程需要多久

1. 预订到签约：约14天。
2. 贷款批核：通常同步进行，需2–6周。
3. 缴印花税与法律程序完成：签约后数周。
4. 交房：现房即时交付；在建单位则按发展商的建造时程（SkyOne：备案为2030年11月）。

购买现房，从预订到领钥匙大约需两到三个月。购买新盘，文书工作同样在这几个月内完成——之后的等待是施工，而非流程。

先算数字，再预约看房

这套流程更青睐先落实融资、再看中单位的买家。用供款计算器算一算你的房价与首付，看看每月供款；再读马来西亚人如何为新山房产融资了解贷款与公积金细节；然后查看SkyOne的单位类型与价格，预约看房锁定你心仪的户型。